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Non parlo spesso di mercato immobiliare USA e di come investire in immobili negli Stati uniti perché, pur avendone grande conoscenza, ritengo che il visitatore medio di questo blog sia in una fase del suo percorso per diventare un investitore di successo per il quale ci sono molte cose da imparare prima di pensare ad investire in immobili USA… dall’altra parte dell’oceano.
Tuttavia, sia per lui, sia per gli investitori più preparati, che per quelli che hanno già investito nel mercato immobiliare americano, è certamente un buon momento per parlare di mercato immobiliare USA e di investimenti immobiliari USA, visto che pochi giorni fa, ha fatto notizia nel mondo finanziario, la decisione di Zillow (il più grande marketplace di immobili americano) di sospendere il suo programma di acquisto diretto di immobili residenziali.
La risposta dei media a tale notizia è stata ovviamente prevedibile…
Ad esempio, MarketWatch ha subito titolato: “Zillow sospende l’acquisto di case, sollevando bandiere rosse sul mercato immobiliare”. Yahoo Finance a seguire si è posta il quesito: “Il crollo del prezzo delle azioni di Zillow è un avvertimento per il mercato immobiliare?”.
Ed ecco quindi che gli Stati Uniti tornano a parlare, di nuovo, della fine della corsa del mercato immobiliare USA.
Del resto, l’argomento è ormai da qualche tempo uno dei preferiti dagli esperti (o presunti tali) in America. I media hanno chiamato il crollo del mercato immobiliare americano, quasi ogni anno, sino dal lontano 2010.
All’inizio il tema era la prospettiva della “doppia recessione” poi, non appena i prezzi delle case hanno iniziato a raggiungere nuovi massimi, l’argomento preferito è diventato la nuova bolla del mercato immobiliare americano.
Vediamo quindi cosa sta succedendo davvero e iniziamo ponendoci queste domande…
Mercato immobiliare USA: Cosa causerà la fine del boom immobiliare americano? Quando la bolla immobiliare USA dovrebbe scoppiare?
Partiamo con il dare un’occhiata al motivo per cui Zillow ha sospeso il suo programma di acquisto di case e esaminiamo il mercato immobiliare USA nel suo insieme per capire come potremmo identificare quando il boom edilizio in corso vedrà la sua fine.
Considerando che, il prezzo medio di vendita di una casa negli Stati Uniti ha appena raggiunto la sorprendente cifra di 405.000 dollari. Una stima spannometrica quindi, ci indica che Zillow ha in carico un valore di case di circa 1,5 miliardi di dollari…
Il punto è che, Zillow non acquista case come investimento immobiliari per poi sedersi e aspettare di riscuotere un affitto come potrebbe fare un fondo di investimento immobiliare.
Zeit, vuole vendere le case che acquista direttamente, il più rapidamente possibile ed al miglior prezzo possibile.
Chiaro il problema?
Zillow con uno stock simile, si ritrova ad essere estremamente sensibile alle variazioni dei prezzi nel mercato immobiliare e ha quindi bisogno di cedere immobili molto rapidamente perché, altrimenti, qualora il mercato dovesse scendere al di sotto dei prezzi previsti, cioè quelli che Zillow utilizza per calcolare la sua redditività, sarebbero dolori…
Inoltre, per quanto possa apparire strano, Zillow ha commesso un altro grande errore. La società presumeva che avrebbe trovato molto facilmente ed a buon prezzo, le imprese edili per fare i lavori di ristrutturazione necessari a mettere sul mercato, molto velocemente, gli immobili dalla stessa acquistati.
Dov’è l’errore?
Forse non lo sai ma, negli Stati Uniti, ci sono vari settori che stanno lottando per riuscire a trovare lavoratori e questo è particolarmente vero proprio nell’edilizia, oltre che nei trasporti e nella logistica, giusto per fare qualche altro esempio.
In sostanza, Zillow non ha fermato il suo programma di acquisto di case perché teme che il mercato stia per collassare.
La società ha acquistato una valanga di case, ma non si è ritrovata nelle condizioni di poterle ristrutturare e rivendere in tempi brevi e ora, ha bisogno di svuotare il “magazzino” prima di poterlo riempire nuovamente.
Cosa ci dice tutto questo sullo stato del mercato immobiliare americano?
Per lo più ci dice che gli Stati Uniti sono ancora nel bel mezzo di una crisi del lavoro dovuto alla inaspettata difficoltà di trovare un certo tipo di manovalanza e che Zillow si trova in una posizione incredibilmente rischiosa perché ha una valanga di case non ancora pronte per esser vendute.
Questo quindi, è il motivo principale per cui le azioni di Zillow sono diminuite del 30% quest’anno.
Tuttavia, a meno che tu non abbia acquistato azioni Zillow, tutto questo non significa molto per te e non significa nulla neanche per il mercato immobiliare USA.
Vero è che, un po’ di raffreddamento del mercato immobiliare americano potrebbe essere una buona cosa. Potresti persino essere il signor Real Estate ed esser disposto a dire che, in questo momento, un po’ di rallentamento non sarebbe poi così negativo…
Perché?
Perché neanche gli Stati Uniti possono sostenere aumenti dei prezzi del 20% su base annua del loro mercato immobiliare.
I prezzi elevati spingeranno quindi le persone fuori dall’ottica della frenesia d’acquisto, almeno per un breve periodo. Il calo dei dati sul sentiment dei consumatori americani in tal senso, è già visibile.
Un recente sondaggio dell’Università del Michigan ci mostra che il sentiment dei consumatori è precipitato il mese scorso. Le persone sono più pessimiste di quanto non lo fossero dagli anni ’80, quando i costi per avere un prestito erano ben cinque volte più alti di quanto accade oggi.
Tuttavia, pessimismo e frustrazione non corrispondono al modo di agire in essere. Le persone negli States continuano infatti a comprare case anche se non contente dei prezzi.
Secondo l’U.S. Census Bureau e il U.S. Department of Housing and Urban Development, le vendite di nuove case unifamiliari viaggiano annualmente intorno alle 740.000 abitazioni e, nonostante alcune fluttuazioni dovute alla pandemia, il comportamento dei consumatori nel mercato immobiliare USA è rimasto per lo più su tali prerogative.
Questo non dovrebbe essere una sorpresa perché tutto ha a che fare con la “convenienza”…
Vedendo che tutti si lamentano per l’aumento dei prezzi, si potrebbe pensare che stiano affrontando una crisi immobiliare USA, una crisi di accessibilità, cioè una difficoltà degli americani a poter acquisire una casa.
Non è così…
Dai un’occhiata a questo grafico:
Il grafico misura proprio “l’accessibilità”, guardando il costo della casa media, il pagamento medio e quale percentuale del reddito dell’americano medio ci vorrebbe per effettuare i pagamenti su quella casa.
In pratica, se il fattore di accessibilità è 100, l’americano medio ha esattamente il 100% del reddito necessario per permettersi la casa media. Oggi, l’americano medio ha circa il 150% del reddito necessario per acquistare la casa media.
Nel 2012, l’indice di accessibilità era superiore a 200, per poi precipitare a circa 140 nel 2018, prima di tornare a 180 nel primo trimestre di quest’anno…
Investire in immobili negli Stati Uniti: Un calo a 150 significa che le case sono diventate più costose?
Diamo un’occhiata ai dati in un altro modo…
Questo grafico esamina i dati sull’accessibilità fino agli anni ’90. Da quel momento, l’indice di accessibilità media è stato di circa 140 ed è certamente ovvio cosa ha compromesso questo dato.
Il crollo immobiliare del 2009 ha notevolmente aumentato l’indice di accessibilità diminuendo drasticamente il prezzo medio delle case. Solo ora il mercato immobiliare USA sta tornando alla sua media di accessibilità storica a lungo termine che è di circa 140.
Tutto chiaro?
La gente odia che i prezzi delle case siano aumentati, ma questo non ha rallentato drasticamente gli acquisti di case come molti potrebbero aspettarsi e, cosa più importante, l’americano medio è ancora in grado di permettersi serenamente un mutuo.
Allora, quando finisce il boom del mercato immobiliare americano?
Tutto si riduce, come per molti mercati, alla domanda e all’offerta.
Dopo il crollo dell’immobiliare di una dozzina di anni fa, i costruttori si sono allontanati dal mercato. La costruzione di case è scesa al livello più basso mai registrato. Gli Stati Uniti hanno impiegato anni per tornare ai loro normali livelli di sviluppo abitativo.
Guarda qui…
Il grafico misura le nuove unità abitative, questo include lo sviluppo unifamiliare e multifamiliare.
Puoi vedere che l’offerta di nuove abitazioni è crollata nel 2009 e quindi c’è ancora bisogno di entrambe le tipologie abitative per colmare il divario di un decennio di minori costruzioni.
Le stime attuali mettono l’offerta di alloggi a circa 5,5 milioni di unità al di sotto della domanda. Due milioni di queste provengono dalla carenza di case unifamiliari e i restanti 3,5 milioni di unità mancanti sono nella categoria multifamiliare.
Non si può uscire dalla logica della domanda e dell’offerta. Infatti, come risultato di questi numeri, Goldman Sachs prevede un altro anno di crescita a due cifre per il mercato immobiliare USA nel 2022.
In sostanza, il boom del mercato immobiliare americano finirà solo quando l’offerta inizierà a raggiungere la domanda. Finché ciò non accade, tutto il resto può solo essere considerato al pari di un dosso lungo una strada.
L’America ha bisogno di più alloggi e questo include appartamenti, condomini e case unifamiliari.
I prezzi elevati potrebbero essere uno di quei dossi, rallentando il ritmo degli acquisti ma i prezzi alti non significano che le famiglie bisognose di una casa cessino di esistere. Aspetteranno solo il punto di ingresso che possono permettersi per decidere di comprare.
Altro dosso è l’aumento dei tassi di interesse. Se i tassi aumentano, i costi e i pagamenti aumentano e questo significa che, per determinate categorie, diventerà più difficile permettersi una nuova casa ma, ancora una volta, questa gente avrà ancora bisogno di una casa in cui vivere.
Altro elemento da considerare è la fine della moratoria degli sfratti. I non pagatori, saranno costretti a lasciare la casa ma avranno bisogno di un’altra casa in cui vivere.
Mercato immobiliare e investimenti in immobili in America: Conclusioni
Sulla base dei dati e fermo restanti possibili cigni neri che potrebbero compromettere il quadro economico globale portandoci dentro una nuova crisi, l’America ha bisogno di più case e non sembra che questa esigenza verrà soddisfatta nel breve periodo.
In ogni caso, le opportunità ad alto ROI del periodo 2009-2015 non sono più presenti… bisogna quindi saper individuare le giuste occasioni nel comparto dei foreclosures…
Se hai già investito in immobili negli Stati Uniti o se sei già un investitore a livello internazionale, ora hai quindi qualche elemento in più per fare le tue riflessioni.
Se invece sei agli inizi del tuo percorso da investitore in immobili, ti suggerisco, prima di affrontare un mercato immobiliare come quello americano, di strutturare molto bene le tue fondamenta finanziarie…
Fabrizio “Jacque$ Jump” Diluca
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