{"id":7593,"date":"2021-10-29T11:36:25","date_gmt":"2021-10-29T11:36:25","guid":{"rendered":"https:\/\/libertafinanziaria.biz\/?p=7593"},"modified":"2021-12-05T18:09:47","modified_gmt":"2021-12-05T18:09:47","slug":"mercato-immobiliare-usa-americano-investire-in-immobili-negli-stati-uniti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/libertafinanziaria.biz\/immobili\/mercato-immobiliare-usa-americano-investire-in-immobili-negli-stati-uniti\/","title":{"rendered":"Mercato Immobiliare USA: Investire in immobili negli Stati Uniti"},"content":{"rendered":"

Non parlo spesso di mercato immobiliare USA<\/strong><\/em> e di come investire in immobili negli Stati uniti<\/em><\/strong> perch\u00e9, pur avendone grande conoscenza, ritengo che il visitatore medio di questo blog sia in una fase del suo percorso per diventare un investitore di successo per il quale ci sono molte cose da imparare prima di pensare ad investire in immobili USA… dall\u2019altra parte dell\u2019oceano.<\/p>\n

Tuttavia, sia per lui, sia per gli investitori pi\u00f9 preparati, che per quelli che hanno gi\u00e0 investito nel mercato immobiliare americano, \u00e8 certamente un buon momento per parlare di mercato immobiliare USA e di investimenti immobiliari USA, visto che pochi giorni fa, ha fatto notizia nel mondo finanziario, la decisione di Zillow (il pi\u00f9 grande marketplace di immobili americano) di sospendere il suo programma di acquisto diretto di immobili residenziali.<\/p>\n

La risposta dei media a tale notizia \u00e8 stata ovviamente prevedibile\u2026 <\/em><\/p>\n

Ad esempio, MarketWatch ha subito titolato: “Zillow sospende l’acquisto di case, sollevando bandiere rosse sul mercato immobiliare”<\/em>. Yahoo Finance a seguire si \u00e8 posta il quesito: “Il crollo del prezzo delle azioni di Zillow \u00e8 un avvertimento per il mercato immobiliare?”<\/em>.<\/p>\n

Ed ecco quindi che gli Stati Uniti tornano a parlare, di nuovo, della fine della corsa del mercato immobiliare USA.<\/p>\n

Del resto, l’argomento \u00e8 ormai da qualche tempo uno dei preferiti dagli esperti (o presunti tali) in America. I media hanno chiamato il crollo del mercato immobiliare americano, quasi ogni anno, sino dal lontano 2010.<\/p>\n

All\u2019inizio il tema era la prospettiva della “doppia recessione” poi, non appena i prezzi delle case hanno iniziato a raggiungere nuovi massimi, l\u2019argomento preferito \u00e8 diventato la nuova bolla del mercato immobiliare americano.<\/p>\n

Vediamo quindi cosa sta succedendo davvero e iniziamo ponendoci queste domande\u2026<\/em><\/p>\n

Mercato immobiliare USA: Cosa causer\u00e0 la fine del boom immobiliare americano? Quando la bolla immobiliare USA dovrebbe scoppiare?<\/h2>\n

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Partiamo con il dare un’occhiata al motivo per cui Zillow ha sospeso il suo programma di acquisto di case e esaminiamo il mercato immobiliare USA nel suo insieme per capire come potremmo identificare quando il boom edilizio in corso vedr\u00e0 la sua fine.<\/p>\n

<\/i>\n\t\t\tZillow \u00e8 una societ\u00e0 in una posizione dannatamente rischiosa. L’azienda ha fatto acquisti folli e ora ha uno stock di ben 3.800 case unifamiliari… da vendere…<\/p>\n

Considerando che, il prezzo medio di vendita di una casa negli Stati Uniti ha appena raggiunto la sorprendente cifra di 405.000 dollari. Una stima spannometrica quindi, ci indica che Zillow ha in carico un valore di case di circa 1,5 miliardi di dollari…<\/p>\n

Il punto \u00e8 che, Zillow non acquista case come investimento immobiliari per poi sedersi e aspettare di riscuotere un affitto come potrebbe fare un fondo di investimento immobiliare.<\/p>\n

Zeit, vuole vendere le case che acquista direttamente, il pi\u00f9 rapidamente possibile ed al miglior prezzo possibile.<\/p>\n

Chiaro il problema? <\/em><\/p>\n

Zillow con uno stock simile, si ritrova ad essere estremamente sensibile alle variazioni dei prezzi nel mercato immobiliare e ha quindi bisogno di cedere immobili molto rapidamente perch\u00e9, altrimenti, qualora il mercato dovesse scendere al di sotto dei prezzi previsti, cio\u00e8 quelli che Zillow utilizza per calcolare la sua redditivit\u00e0, sarebbero dolori…<\/p>\n

Inoltre, per quanto possa apparire strano, Zillow ha commesso un altro grande errore. La societ\u00e0 presumeva che avrebbe trovato molto facilmente ed a buon prezzo, le imprese edili per fare i lavori di ristrutturazione necessari a mettere sul mercato, molto velocemente, gli immobili dalla stessa acquistati.<\/p>\n

Dov\u2019\u00e8 l\u2019errore? <\/em><\/p>\n

Forse non lo sai ma, negli Stati Uniti, ci sono vari settori che stanno lottando per riuscire a trovare lavoratori e questo \u00e8 particolarmente vero proprio nell’edilizia, oltre che nei trasporti e nella logistica, giusto per fare qualche altro esempio.<\/p>\n

In sostanza, Zillow non ha fermato il suo programma di acquisto di case perch\u00e9 teme che il mercato stia per collassare.<\/p>\n

La societ\u00e0 ha acquistato una valanga di case, ma non si \u00e8 ritrovata nelle condizioni di poterle ristrutturare e rivendere in tempi brevi e ora, ha bisogno di svuotare il \u201cmagazzino\u201d prima di poterlo riempire nuovamente.\n\t\t\t<\/div><\/div>\n

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Cosa ci dice tutto questo sullo stato del mercato immobiliare americano?<\/h3>\n

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Per lo pi\u00f9 ci dice che gli Stati Uniti sono ancora nel bel mezzo di una crisi del lavoro dovuto alla inaspettata difficolt\u00e0 di trovare un certo tipo di manovalanza e che Zillow si trova in una posizione incredibilmente rischiosa perch\u00e9 ha una valanga di case non ancora pronte per esser vendute.<\/p>\n

Questo quindi, \u00e8 il motivo principale per cui le azioni di Zillow sono diminuite del 30% quest’anno.<\/p>\n

Tuttavia, a meno che tu non abbia acquistato azioni Zillow, tutto questo non significa molto per te e non significa nulla neanche per il mercato immobiliare USA.<\/p>\n

Vero \u00e8 che, un po’ di raffreddamento del mercato immobiliare americano potrebbe essere una buona cosa. Potresti persino essere il signor Real Estate ed esser disposto a dire che, in questo momento, un po’ di rallentamento non sarebbe poi cos\u00ec negativo…<\/p>\n

Perch\u00e9? <\/em><\/p>\n

Perch\u00e9 neanche gli Stati Uniti possono sostenere aumenti dei prezzi del 20% su base annua del loro mercato immobiliare.<\/p>\n

I prezzi elevati spingeranno quindi le persone fuori dall\u2019ottica della frenesia d’acquisto, almeno per un breve periodo. Il calo dei dati sul sentiment dei consumatori americani in tal senso, \u00e8 gi\u00e0 visibile.<\/p>\n

Un recente sondaggio dell’Universit\u00e0 del Michigan ci mostra che il sentiment dei consumatori \u00e8 precipitato il mese scorso. Le persone sono pi\u00f9 pessimiste di quanto non lo fossero dagli anni ’80, quando i costi per avere un prestito erano ben cinque volte pi\u00f9 alti di quanto accade oggi.<\/p>\n

Tuttavia, pessimismo e frustrazione non corrispondono al modo di agire in essere. Le persone negli States continuano infatti a comprare case anche se non contente dei prezzi.<\/p>\n

Secondo l’U.S. Census Bureau e il U.S. Department of Housing and Urban Development, le vendite di nuove case unifamiliari viaggiano annualmente intorno alle 740.000 abitazioni e, nonostante alcune fluttuazioni dovute alla pandemia, il comportamento dei consumatori nel mercato immobiliare USA \u00e8 rimasto per lo pi\u00f9 su tali prerogative.<\/p>\n

Questo non dovrebbe essere una sorpresa perch\u00e9 tutto ha a che fare con la \u201cconvenienza\u201d… <\/em><\/p>\n

Vedendo che tutti si lamentano per l’aumento dei prezzi, si potrebbe pensare che stiano affrontando una crisi immobiliare USA, una crisi di accessibilit\u00e0, cio\u00e8 una difficolt\u00e0 degli americani a poter acquisire una casa.<\/p>\n

Non \u00e8 cos\u00ec… <\/em><\/p>\n

Dai un’occhiata a questo grafico:<\/p>\n

\"mercato<\/p>\n

Il grafico misura proprio “l’accessibilit\u00e0”, guardando il costo della casa media, il pagamento medio e quale percentuale del reddito dell’americano medio ci vorrebbe per effettuare i pagamenti su quella casa.<\/p>\n

In pratica, se il fattore di accessibilit\u00e0 \u00e8 100, l’americano medio ha esattamente il 100% del reddito necessario per permettersi la casa media. Oggi, l’americano medio ha circa il 150% del reddito necessario per acquistare la casa media.<\/p>\n

Nel 2012, l’indice di accessibilit\u00e0 era superiore a 200, per poi precipitare a circa 140 nel 2018, prima di tornare a 180 nel primo trimestre di quest’anno…<\/p>\n

Investire in immobili negli Stati Uniti: Un calo a 150 significa che le case sono diventate pi\u00f9 costose?<\/h4>\n

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Diamo un’occhiata ai dati in un altro modo… <\/em><\/p>\n

\"mercato<\/p>\n

Questo grafico esamina i dati sull’accessibilit\u00e0 fino agli anni ’90. Da quel momento, l’indice di accessibilit\u00e0 media \u00e8 stato di circa 140 ed \u00e8 certamente ovvio cosa ha compromesso questo dato.<\/p>\n

Il crollo immobiliare del 2009 ha notevolmente aumentato l’indice di accessibilit\u00e0 diminuendo drasticamente il prezzo medio delle case. Solo ora il mercato immobiliare USA sta tornando alla sua media di accessibilit\u00e0 storica a lungo termine che \u00e8 di circa 140.<\/p>\n

Tutto chiaro? <\/em><\/p>\n

La gente odia che i prezzi delle case siano aumentati, ma questo non ha rallentato drasticamente gli acquisti di case come molti potrebbero aspettarsi e, cosa pi\u00f9 importante, l’americano medio \u00e8 ancora in grado di permettersi serenamente un mutuo.<\/p>\n

Allora, quando finisce il boom del mercato immobiliare americano? <\/em><\/p>\n

Tutto si riduce, come per molti mercati, alla domanda e all’offerta.<\/p>\n

Dopo il crollo dell\u2019immobiliare di una dozzina di anni fa, i costruttori si sono allontanati dal mercato. La costruzione di case \u00e8 scesa al livello pi\u00f9 basso mai registrato. Gli Stati Uniti hanno impiegato anni per tornare ai loro normali livelli di sviluppo abitativo.<\/p>\n

Guarda qui… <\/em><\/p>\n

\"investire<\/p>\n

Il grafico misura le nuove unit\u00e0 abitative, questo include lo sviluppo unifamiliare e multifamiliare.<\/p>\n

Puoi vedere che l’offerta di nuove abitazioni \u00e8 crollata nel 2009 e quindi c\u2019\u00e8 ancora bisogno di entrambe le tipologie abitative per colmare il divario di un decennio di minori costruzioni.<\/p>\n

Le stime attuali mettono l’offerta di alloggi a circa 5,5 milioni di unit\u00e0 al di sotto della domanda. Due milioni di queste provengono dalla carenza di case unifamiliari e i restanti 3,5 milioni di unit\u00e0 mancanti sono nella categoria multifamiliare.<\/p>\n

Non si pu\u00f2 uscire dalla logica della domanda e dell\u2019offerta. Infatti, come risultato di questi numeri, Goldman Sachs prevede un altro anno di crescita a due cifre per il mercato immobiliare USA nel 2022.<\/p>\n

In sostanza, il boom del mercato immobiliare americano finir\u00e0 solo quando l’offerta inizier\u00e0 a raggiungere la domanda. Finch\u00e9 ci\u00f2 non accade, tutto il resto pu\u00f2 solo essere considerato al pari di un dosso lungo una strada.<\/p>\n

L’America ha bisogno di pi\u00f9 alloggi e questo include appartamenti, condomini e case unifamiliari.<\/p>\n

I prezzi elevati potrebbero essere uno di quei dossi, rallentando il ritmo degli acquisti ma i prezzi alti non significano che le famiglie bisognose di una casa cessino di esistere. Aspetteranno solo il punto di ingresso che possono permettersi per decidere di comprare.<\/p>\n

Altro dosso \u00e8 l’aumento dei tassi di interesse. Se i tassi aumentano, i costi e i pagamenti aumentano e questo significa che, per determinate categorie, diventer\u00e0 pi\u00f9 difficile permettersi una nuova casa ma, ancora una volta, questa gente avr\u00e0 ancora bisogno di una casa in cui vivere.<\/p>\n

Altro elemento da considerare \u00e8 la fine della moratoria degli sfratti. I non pagatori, saranno costretti a lasciare la casa ma avranno bisogno di un\u2019altra casa in cui vivere.<\/p>\n

Mercato immobiliare e investimenti in immobili in America: Conclusioni<\/h4>\n

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Sulla base dei dati e fermo restanti possibili cigni neri<\/a> che potrebbero compromettere il quadro economico globale portandoci dentro una nuova crisi, l’America ha bisogno di pi\u00f9 case e non sembra che questa esigenza verr\u00e0 soddisfatta nel breve periodo.<\/p>\n

In ogni caso, le opportunit\u00e0 ad alto ROI del periodo 2009-2015 non sono pi\u00f9 presenti… bisogna quindi saper individuare le giuste occasioni nel comparto dei foreclosures…<\/p>\n

Se hai gi\u00e0 investito in immobili negli Stati Uniti o se sei gi\u00e0 un investitore a livello internazionale, ora hai quindi qualche elemento in pi\u00f9 per fare le tue riflessioni.<\/em><\/p>\n

Se invece sei agli inizi del tuo percorso da investitore in immobili, ti suggerisco<\/strong>, prima di affrontare un mercato immobiliare come quello americano, di strutturare molto bene le tue fondamenta finanziarie…<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

Fabrizio \u201cJacque$ Jump\u201d Diluca<\/em><\/p>\n

\"facebook-fabrizio-diluca\"<\/a><\/p>\n

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Se sei qui ma non hai mai investito in immobili, prima di pensare ad investire nel mercato immobiliare americano, ti consiglio di leggere:<\/h4>\n