{"id":3653,"date":"2015-02-22T16:20:38","date_gmt":"2015-02-22T16:20:38","guid":{"rendered":"http:\/\/libertafinanziaria.biz\/?p=3653"},"modified":"2021-12-05T18:30:44","modified_gmt":"2021-12-05T18:30:44","slug":"come-investire-in-immobili-per-raggiungere-liberta-finanziaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/libertafinanziaria.biz\/immobili\/come-investire-in-immobili-per-raggiungere-liberta-finanziaria\/","title":{"rendered":"Come Investire in Immobili per raggiungere la Libert\u00e0 Finanziaria"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"line-height: 1.5em;\">Alla fine ho dovuto cedere. Per quanto mi sia sforzato di non parlarne perch\u00e9 sono consapevole che <strong>prima di arrivare a investire in immobili le persone (soprattutto in Italia) dovrebbero pensare e <a title=\"Corso \u201cFondamenta-li per la Ricchezza e la Libert\u00e0 Finanziaria\u201d\" href=\"https:\/\/libertafinanziaria.biz\/corso-sulla-liberta-finanziaria-denaro-investimenti-ricchezza-mentalita-vincente\/\" target=\"_blank\">fare ben altro<\/a>\u2026<\/strong> se non voglio continuare a ricevere richieste su questo argomento, meglio che scriva ci\u00f2 che penso.\u00a0<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"line-height: 1.5em;\">Nel farlo, cercher\u00f2 come sempre di collocare nel posto giusto anche alcune terminologie che troppo spesso vengono usate nel contesto sbagliato.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Investire in immobili \u00e8 da sempre un modo ben collaudato di far crescere la propria ricchezza<\/strong> o quantomeno lo \u00e8 stato sino ai primi lustri del nuovo millennio. <em>Tuttavia, \u00e8 molto facile sbagliare nel settore immobiliare&#8230;<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><em><strong><div class=\"box error aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\t Alcune persone si sono avvicinate a questo tipo di investimento con un approccio troppo amatoriale\u2026. in modo superficiale o nel momento sbagliato\u2026. o si sono messe a fare operazioni delicate solo perch\u00e8 avevano fatto un corso\u2026. e si sono fatte male\u2026\u00a0\n\t\t\t<\/div><\/div><\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>E\u2019 quindi possibile investire in immobili in modo sicuro? <\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Certo, a patto che si rispettino<strong> 4 elementi fondamentali: <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Reddito Automatico (Passive Income);<\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Ammortamento;<\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Debito &#8220;Leva&#8221;;<\/strong><\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\"><strong>Apprezzamento o deprezzamento.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">I primi tre si possono pianificare. \u00c8 possibile infatti, controllare se si acquista un immobile in grado di generare \u201cflusso di cassa\u201d (Cash Flow) derivante dalla sua messa a reddito (affitto), se si contrae un debito per l\u2019acquisto e per quanto ed in quanto tempo questo sar\u00e0 ammortizzabile, ovvero, se tale prestito produrr\u00e0 un effetto leva positivo o meno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">L&#8217;unica cosa che si pu\u00f2 stimare, ma non si pu\u00f2 pianificare \u00e8 il quarto elemento, cio\u00e8 l&#8217;apprezzamento o il deprezzamento. Purtroppo, l&#8217;apprezzamento \u00e8 l&#8217;elemento su cui molte persone si sono concentrate, sbagliando, in passato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Valutare l\u2019apprezzamento di un immobile o del mercato immobiliare non \u00e8 come giocare su un\u2019Azione in Borsa. Ed <strong>\u00e8 per questo che oggi molte persone sono finite nei guai per via della crisi del settore immobiliare.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al contrario, la buona notizia \u00e8 che se ci si concentra sui primi tre elementi: Reddito Automatico (Passive Income\/Cash Flow), Ammortamento e Debito Leva, ci si pu\u00f2 quasi sempre garantire un rendimento positivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\"><strong>Investimenti Immobili a reddito<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><div class=\"box success aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\tLa chiave \u00e8 quindi cercare di operare anzitutto sulla rendita (Cash Flow) pi\u00f9 che sulla rivalutazione (Capital Gain).\n\t\t\t<\/div><\/div><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vediamo quindi anzitutto l\u2019aspetto Cash Flow. Il flusso di cassa positivo nell&#8217;investimento immobiliare \u00e8 identico a quanto dovrebbe accadere in qualsiasi altra attivit\u00e0. Devi ottenere abbastanza soldi per pagare tutte le spese, poter gestire un piccolo fondo per gli imprevisti, pagare le tasse e <strong>guadagnare<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><em><strong>Che si tratti di una lavanderia, di un\u2019impresa o di un Immobile in affitto, il flusso di cassa \u00e8 il Re, \u00e8 colui che comanda.<\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ora, la maggior parte delle persone, non ha mai operato in questo modo ma pi\u00f9 comunemente si \u00e8 preoccupata solo di acquistare per non pagare un affitto o per acquistare e rivendere un immobile con un determinato guadagno.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><div class=\"box warning aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\tNon vi \u00e8 nulla di male in questo, ma se cos\u00ec operi, come per l\u2019investimento azionario, il prezzo di acquisto e il momento di entrata nel mercato sono tutto!\n\t\t\t<\/div><\/div><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Non a caso, anche nel mercato azionario la maggior parte delle persone \u00e8 erroneamente ossessionata dalla rivalutazione del capitale. Vogliono raddoppiare i loro soldi in tempi brevi e pochissimi purtroppo sono quelli che si concentrano sul flusso di cassa\u2026 cio\u00e8 il reddito automatico che potrebbe derivargli ad esempio dal percepire dividendi da solide societ\u00e0 quotate in borsa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se chiedi infatti all&#8217;investitore medio, quanto \u00e8 cresciuto il titolo xy in suo possesso dallo scorso anno, sa certamente darti la risposta. Con altrettanta certezza, non sapranno dirti quanto ha distribuito in dividendi Google o Apple ai propri azionisti.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em><strong>Come il dividendo \u00e8 il parametro fondamentale per un &#8220;investitore intelligente&#8221;, cos\u00ec dovrebbe esserlo il flusso di cassa per un investitore in immobili.<\/strong><\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"box warning aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\tNell&#8217;investire in immobili da mettere a reddito, dovresti ovviamente sempre considerare che dal reddito lordo che percepirai in affitto, dovrai detrarre le imposte\/tasse, assicurazioni, manutenzione, riparazioni, spese condominiali e se non sei tu a gestire l\u2019immobile anche quanto devi a chi ti offre questo servizio. Non \u00e8 insolito quindi che un\u2019elevata % del reddito lordo di un immobile se ne vada in spese.\n\t\t\t<\/div><\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ora, lascia che ti dica che cosa \u00e8 successo durante l\u2019ultima \u201cbolla\u201d del mercato immobiliare (diciamo 2003-2008)&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"box error aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\tIn tale periodo, le persone non cercavano assolutamente redditi automatici dai loro investimenti in immobili.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hanno comprato case per viverci, spesso a prezzi assurdi, con la prospettiva che il valore sarebbe cresciuto all&#8217;infinito. Persino chi li ha messi a reddito l\u2019ha fatto a cifre con le quali si ripagano a malapena spese e tasse, sempre che l\u2019inquilino paghi ovviamente\u2026<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Molti purtroppo oggi hanno un immobile che nella realt\u00e0 vale molto meno di quello che lo stanno ancora pagando con tanto di mutuo e relativi interessi. Inoltre, al di la delle imposte, sono aumentati tutti i costi correlati. Insomma, pare abbiano fatto un pessimo investimento.\n\t\t\t<\/div><\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">Certo, c\u2019\u00e8 stato chi qualche colpo lo ha fatto per carit\u00e0. Magari 3 o 4 operazioni che hanno prodotto un bel gain (facendo quello che negli States definiscono \u201cflipping\u201d).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Tuttavia, se non hanno venduto tutto per tempo, quando il mercato si \u00e8 fermato, si son ritrovati solo con spese e tasse per mantenere un patrimonio che non \u00e8 pi\u00f9 risultato cos\u00ec facilmente liquidabile.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Chi ha contratto infine debiti insostenibili perch\u00e9 basati su prospettive di lavoro che oggi non esistono pi\u00f9, adesso si ritrova in serie difficolt\u00e0 economiche ed emotive\u2026 con tutti i rischi che questo genera.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><em><strong><div class=\"box warning aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\t La morale quindi \u00e8 che bisogna sempre concentrarsi sul flusso di cassa, anche se si acquista e rivende. Perch\u00e9 i presupposti per i quali un\u2019operazione \u00e8 interessante in termini di cash flow, lo sono anche ed a maggior ragione in caso di rivendita.\u00a0\n\t\t\t<\/div><\/div><\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Considera sempre e comunque che, se sbagli l\u2019ingresso o il momento di mercato, se nessuno compra pi\u00f9 immobili, sei sempre nella condizione di poter attendere il momento pi\u00f9 propizio per vendere. Se hai propriet\u00e0 il cui valore crolla, immobili che valgono meno dei debiti che hai contratto per acquisirli&#8230; <strong>il reddito degli affitti ti aiuter\u00e0 quantomeno ad affrontare i momenti difficili.<\/strong><\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">Quindi per investire in immobili da dove si parte?<\/h4>\n<div class=\"box info aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\tUsa la\u00a0<strong>Regola del Minimo 10.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Per non farla troppo lunga in calcoli, in Italia, per semplificare, io uso di massima la regola del 10, <\/strong>cio\u00e8 se acquisto un immobile a 100 bisogna che ne ottenga come\u00a0<strong><span style=\"text-decoration: underline;\">minimo<\/span><\/strong> un reddito lordo da affitto del 10%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se cos\u00ec non \u00e8, almeno in Italia, non \u00e8 un affare\u2026. cio\u00e8 il cash flow non vale la candela :-)<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Non a caso suggerisco sempre di puntare, di massima, solo su mono\/bilocali da acquistare tra i 45 e gli 85.000 euro per affittarli dai 400 sino ai 700 euro al mese.\n\t\t\t<\/div><\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se i prezzi che ti sto citando ti sembrano assurdi vuol solo dire che non hai idea di quale sia la situazione dell\u2019immobiliare in Italia in questo momento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Hai mai provato ad offrire <span style=\"text-decoration: underline;\">sistematicamente<\/span> il 30% in meno dell&#8217;ultimo prezzo dichiarato da un agente immobiliare?\u00a0Quante offerte di acquisto con pagamento \u201ccash\u201d (andiamo domani dal Notaio per intenderci\u2026.) hai fatto nell&#8217;ultimo anno?<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Il secondo elemento importante come detto \u00e8 l&#8217;ammortamento, cio\u00e8 la graduale e progressiva riduzione del saldo del prestito che hai contratto. Sto esemplificando certo, ma alla fine di questo si tratta&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Diciamo che hai preso in prestito 100.000 euro al 5% e che il pagamento della rata mensile \u00e8 di 500 euro. Forse non lo sai, ma potresti anche avere un mutuo per il quale con le prime rate riduci di ben poco il capitale residuo perch\u00e9 ci\u00f2 che strapaghi sono gli interessi.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Cos\u00ec all&#8217;inizio del prestito, potresti pagare anche 440 euro per gli interessi e solo 60 euro di abbattimento del capitale. Dieci anni pi\u00f9 tardi, potresti essere a 400 euro di interessi e 100 di capitale. Finalmente dopo altri 15 anni potresti essere all&#8217;80% di capitale e \u201csolo\u201d al 20% di interessi. <em>Ti \u00e8 chiaro tutto questo?<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Se ti \u00e8 chiaro, dovresti comprendere bene che l\u2019unico modo per considerare quel prestito affinch\u00e9 non sia solo una grande perdita \u00e8 usarlo per acquistare un immobile da mettere a reddito.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se cos\u00ec \u00e8, sar\u00e0 il tuo inquilino a pagarti (o aiutarti a pagare quel debito). Se questo non accade, hai contratto un debito cattivo, nel secondo caso invece, hai contratto un debito Leva.<\/p>\n<blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Usare il debito Leva per investire in immobili \u00e8 una delle forme pi\u00f9 lente ma pi\u00f9 sicure per far crescere la propria ricchezza.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Per semplificare&#8230;<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se acquisti un immobile da 100.000 euro e puoi farlo (questo dipende da reddito e garanzie che puoi offrire\u2026) con 50.000 euro di mutuo, vuol dire che (con la regola del minimo 10) il tuo inquilino ti pagher\u00e0 tranquillamente il tuo debito e tu ti ritroverai comunque (dopo 20 anni) un immobile da 100.000 euro pur avendo investito direttamente solo 50.000 euro. <em>Chiaro come funziona il debito leva?<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><em><strong><div class=\"box success aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\t Ovviamente pi\u00f9 riduci l\u2019apporto di capitali diretti facendo uso del debito leva e prima riesci a chiudere\/riscattare quel debito, pi\u00f9 questa formula far\u00e0 crescere celermente la tua ricchezza. <\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><em><strong>Se poi alla capacit\u00e0 di acquistare con la regola del minimo 10 e alla possibilit\u00e0\/opportunit\u00e0 di usare il debito leva\u2026 riuscirai anche a sommare l\u2019effetto apprezzamento dell\u2019immobile\u2026. $$$ <\/strong><\/em><strong>:-)<\/strong><em><strong>\u00a0\n\t\t\t<\/div><\/div><\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sul debito leva \u00e8 importante aver chiaro che nella definizione\/possibilit\u00e0\/scelta di tasso di interesse e tempo di durata del debito, \u00e8 fondamentale che il costo di questo denaro sia (mensilmente) quanto pi\u00f9 possibile inferiore al valore del flusso di cassa generato.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>In parole povere&#8230;\u00a0<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><em><strong>la rata mensile del debito contratto deve essere quanto pi\u00f9 possibile inferiore a quanto mensilmente percepirai di affitto.<\/strong><\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se sei bravo in questo, dovrai considerare nel tuo conto economico che le spese saliranno, ma il capitale investito decrementa sensibilmente e quindi quel 10% di cui parlavamo a titolo di esempio potrebbe anche raddoppiare\u2026<\/p>\n<h4 style=\"text-align: justify;\">Visto che stiamo parlando di investire in immobili &#8230; faccio un esempio <strong>solo per capirci sui numeri\u2026 non facciamo quindi considerazioni di mercato\u2026. <em>\u00e8 solo per capirci sul conto economico, ok?<\/em><\/strong><\/h4>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Diciamo che si sta prendendo in prestito 80.000 euro al 5% per cento. In linea teorica quindi ogni anno, tra capitale e interessi, dovrai sborsare 4.000 euro. Questi dovrebbero essere pagati dai 10.000 euro che dovresti percepire come affitto da un immobile che hai acquistato a 100.000 euro.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Ci sei?<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A questo punto ti restano solo 6.000 euro ma \u00e8 anche vero che anzich\u00e9 aver sborsato 100.000 euro, ne hai investiti personalmente solo 20.000. Cos\u00ec quei 6.000 euro sui tuoi 20.000 euro sono pi\u00f9 del 25%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Tutto chiaro adesso?<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ora, immaginiamo che sei fortunato e la propriet\u00e0 si rivaluta del 10% in pochi anni. Se hai acquistato tutto in contanti, il 10% di aumento equivale a un ritorno del 10% sul capitale. Nel caso dell\u2019esempio del debito leva invece, faresti un notevole extra gain perch\u00e9 quei 10.000 euro di rivalutazione dovresti conteggiarli sui soli 20.000 euro che hai investito direttamente\u2026 Questo \u00e8 il vero potere del debito leva.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Negli anni del boom di mercato, a nessuno importava del reddito automatico e del debito leva, tutti hanno, infatti, contratto debito cattivo. Nessuno se ne preoccupava perch\u00e9 tutti erano convinti della crescita continua ed esponenziale dei prezzi&#8230; grave errore!<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Oggi, oltre a non ricevere alcun reddito da quella propriet\u00e0 pur sostenendone tutte le crescenti spese, se provano a vendere l\u2019immobile, si rendono conto che vale meno (o molto meno se sullo stesso grava un mutuo) di quello che \u00e8 stato il prezzo di acquisto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"box info aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\tRiepilogando quindi, se sei nella condizione di poter accedere al debito leva per investire in immobili, cerca tasso\/durata che ti consentano di poter usufruire dell\u2019effetto leva il pi\u00f9 a lungo possibile.\n\t\t\t<\/div><\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\">Chiudendo celermente con l\u2019elemento apprezzamento, come gi\u00e0 detto, \u00e8 quello che pu\u00f2 fare grande differenza in combinazione con il debito leva. Tuttavia, come ho detto all&#8217;inizio, \u00e8 quello su cui non si ha alcun controllo, per questo \u00e8 quello su cui concentrarsi meno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se restiamo sul mercato italiano, \u00e8 ben difficile ipotizzare in questo momento effetti rivalutativi di grande rilievo. Siamo nel ciclo negativo e i cicli negativi si stanno estendendo in virt\u00f9 della crescita della precariet\u00e0, delle difficolt\u00e0 di accesso al credito, del calo delle nascite e della perdita continua di potere di acquisto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Meglio quindi concentrarsi su altri mercati?<\/em>\u00a0Se vuoi diventare nel tempo un grande investitore immobiliare \u00e8 un passaggio obbligato&#8230;<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"box note aligncenter\"><div class=\"box-inner-block\"><i class=\"tieicon-boxicon\"><\/i>\n\t\t\tTuttavia, <strong>restando in Italia, si possono ancora acquistare gli immobili giusti, nelle zone ideali per il target pi\u00f9 idoneo, usando tassativamente la regola del minimo 10. Importante inoltre, tutelarsi con modalit\u00e0 assicurativa rispetto alla possibile insolvenza degli inquilini.\n\t\t\t<\/div><\/div><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-size: 12pt;\">Bene, ora che ho spiegato come la penso sl come investire in immobili, <strong>ti suggerisco comunque vivamente, <span style=\"text-decoration: underline;\">prima di pensare a questo tipo di investimenti<\/span>, di fare tutto quello che spiego <a href=\"https:\/\/libertafinanziaria.biz\/corso-sulla-liberta-finanziaria-denaro-investimenti-ricchezza-mentalita-vincente\/\">sulla gestione del denaro e degli investimenti.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><em>Jacque$ Jump<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Se <strong>hai timori e paure<\/strong> rispetto alla possibilit\u00e0 di diventare un investitore immobiliare, <strong>leggi anche:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/libertafinanziaria.biz\/immobili\/perche-non-sei-ancora-diventato-un-investitore-immobiliare\/\">Perch\u00e8 non sei ancora diventato un investitore immobiliare?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Se hai apprezzato questo post sul come investire in immobili, <strong>leggi subito anche:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"https:\/\/libertafinanziaria.biz\/cose-da-sapere\/come-vivere-di-rendita-creare-reddito-passivo-passive-income\/\" target=\"_blank\">Come Vivere di Rendita creando Reddito Passivo (Passive Income)<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Alla fine ho dovuto cedere. 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